En derecho la adquisición de bienes en razón de la posesión prolongada de estos se llama prescripción positiva.
La prescripción positiva o usucapión es un medio de adquirir la propiedad de bienes por mantener sobre estos la posesión durante el transcurso de tiempo determinado, esto si se satisfacen a cabalidad las condiciones establecidas por la ley.
La justificación de la figura de la prescripción como medio legal para adquirir la propiedad de bienes deviene de tintes fundamentalmente de interés social, pues el derecho de propiedad se contempla al mismo tiempo como un derecho benéfico para el titular y el ente colectivo, esto dado que no resulta aceptable para el Estado mantener fincas y bienes en general que permanezcan en estado ocioso e inútil, sin producir frutos y/o pago de impuestos, por ello, la prescripción es vista doctrinalmente como una sanción a los propietarios negligentes, quienes consecuencia de dicha negligencia obtienen como castigo la pérdida de la propiedad en favor del poseedor que sí aprovecha de estos y quien, de satisfacer los extremos legales, se convierte en el nuevo propietario del bien.
La prescripción forma parte del derecho civil y es precisamente cada entidad federativa quien se encuentra facultada para regularlo en su legislación, disponiendo libre y soberanamente las características y requisitos que debe satisfacer la posesión para que se configuren derechos de propiedad vía prescripción positiva, en nuestro estado, de acuerdo con el artículo 422 del Código Civil para el estado de Michoacán de Ocampo, la posesión para prescribir debe reunir las siguientes características:
I. Ser en concepto de propietario
II. Pacífica
III. Continua
IV. Pública.
Los bienes inmuebles prescriben en diez años cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe, pacífica, continua y públicamente, de igual manera, para prescribir se requiere mantener la posesión por el lapso en comento, cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de posesión.
Por otro lado, para prescribir un bien inmueble es necesario el transcurso veinte años cuando estos se posean de mala fe, en concepto de propietario, pacífica, continua y pública.
Dicho esto, seguramente despierta la curiosidad del lector la circunstancia consistente en que, para configurarse la prescripción, se requiere del transcurso de diez años en el caso de que esta se ostente de buena fe, mientras que, para el caso de la posesión de mala fe la norma jurídica establece como necesario el transcurso de veinte años.
Ahora bien, ¿cuándo la posesión puede calificarse de buena o de mala fe? Por principio de cuentas, se entiende por posesión de buena fe aquella que encuentra su causa generadora en un justo título, mismo que inicia la posesión, mientras que la posesión que no se sustente en un justo título será considerada como posesión de mala fe.
Así pues, si el factor determinante principal para sustentar la buena fe es contar con un justo título, ¿qué se entiende entonces por justo título? Justo título es la inscripción, constancia o documento que constituye y justifica el nacimiento de una obligación o derecho.
Cabe destacar que, lo hasta ahora abordado ha consistido en posesiones obtenidas de manera pacífica, no obstante, la posesión que encuentra su origen en causas de violencia o delitos también configura prescripción si se mantiene por más de 20 veinte años, sin embargo, esta ha de satisfacer los extremos legales establecidos por el artículo 422 ya comentado (ser en concepto de propietario, pacífica, continua y pública), con la particularidad de que, en estos supuestos, el plazo para configurar la prescripción correrá desde que haya cesado la violencia y/o se haya extinguido la pena o haya prescrito la acción penal que dio origen a la posesión, según sea el caso.
Por otra parte, en lo que ve a los bienes muebles, el código en estudio estipula estos prescriben en tres años cuando son poseídos con buena fe, pacífica y continuamente, mientras que a falta de buena fe, estos prescribirán en cinco años.
En caso de presentarse el supuesto de que varias personas poseen en común alguna cosa, no puede ninguna de ellas prescribir contra sus copropietarios o coposeedores; pero sí pueden prescribir contra un extraño, y en este caso la prescripción aprovecha a todos los partícipes.
Asimismo se hace mención que la prescripción no opera en contra de quienes ascendientes y descendientes durante la patria potestad, entre consortes, entre incapaces y sus tutores y entre copropietarios o coposeedores respecto del bien común.
Si bien se ha expresado de manera sucinta el medio legal que tienen los poseedores de bienes para regularizar su propiedad, en nuestro país, este tema sigue siendo desconocido entre la población, pues de acuerdo con las últimas cifras del gobierno, en México existen 7.5 millones de lotes irregulares con un crecimiento de 90 mil predios por año. (Milenio).
Contar una escritura pública o título de propiedad inscrito ante en el Registro Público de la Propiedad puede evitar infinidad de complicaciones a futuro, siendo su principal beneficio el poder celebrar cualquier acto jurídico en calidad de propietario o al fallecimiento del titular del bien estar en condiciones de transmitirlo a sus sucesores.
En conclusión, la prescripción es una medio jurídico previsto por la ley con el propósito de regularizar la propiedad de los bienes que han sido poseídos por periodos prolongados de tiempo bajo condiciones específicas, declarando judicialmente la constitución de derechos de propiedad sobre ellos y ordenando la inscripción de justo título ante Registro Público de la Propiedad en favor del poseedor que se ha convertido en dueño.
VENTAJAS DE REGULARIZAR TU PROPIEDAD MEDIANTE LA PRESCRIPCIÓN POSITIVA
- Contar con escrituras o título de propiedad a su nombre.
- Tener reconocidos los derechos en calidad de legítimo propietario.
- Inscribir el inmueble en el Registro Público de la Propiedad y hacerlo oponible a terceros.
- Estar en condiciones de realizar actos jurídicos con relación al bien que se encuentra en su posesión, tales como rentar, vender, hipotecar, donar, testar, etc.
- Brinda la seguridad de que su propiedad está sujeta a la ley
ALGUNAS DESVENTAJAS DE NO TENER SU PROPIEDAD REGULARIZADA SON LAS SIGUIENTES:
- Si quiere vender, será difícil que alguien compre un inmueble sin escrituras
- Si aparecen personas exigiendo la propiedad del inmueble, a usted le va a tocar ir a juicio y comprobar que es el propietario
- Le pueden robar parte del terreno y no podrá defenderse
- Si quiere hacer un testamento dejando como masa hereditaria la propiedad que no tiene escrituras a su nombre no se podrá realizar dicho testamento
- Con el paso del tiempo aumentaran los impuestos y cada vez será más lo que pagara hasta que quiera escriturar.
Fuentes: Milenio (2020) Predios irregulares en México se incrementan a un ritmo de 90 mil por año. Fecha de consulta: 01 de diciembre del 2022. Recuperado de: Predios irregulares en México incrementan a un ritmo de 90 mil por año – Grupo Milenio
H. congreso del Estado (2017) Código Civil para el Estado de Michoacán. Fecha de consulta: 01 de diciembre del 2022. Recuperado de: Código de Comercio (diputados.gob.mx)