De acuerdo con el artículo 1559 del Código Civil para el Estado de Michoacán, hay arrendamiento cuando dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto.
A las partes contratantes se les llama:
- ARRENDADOR: Es el propietario del bien respecto del que, a través de un contrato de arrendamiento concede el derecho a uso o goce a otra persona denominado arrendatario.
- ARRENDATARIO: Es una persona a la que se le ha otorgado el derecho a usar y ocupar una propiedad de arrendamiento.
El contrato de arrendamiento que recae sobre bienes inmuebles participa de la naturaleza de arrendamiento civil, aun cuando se celebre entre comerciantes o para establecer un comercio en el espacio arrendado, mientras que el arrendamiento de bienes muebles podrá ser de naturaleza civil o mercantil, dependiendo de si se adecúa a los supuestos establecidos por el artículo 75, fracción I del Código de Comercio vigente (principalmente definir si el arrendamiento es celebrado con el propósito de especulación comercial).
Lo relevante de lo anterior estriba en determinar la competencia de los tribunales jurisdiccionales que dirimirán cualquier controversia en caso de suscitarse.
La legislación civil vigente en el estado de Michoacán permite la celebración del contrato de arrendamiento en calidad de arrendador a persona que sin ser dueño de la cosa arrendada cuente con autorización del propietario o se encuentre facultado por disposición legal para arrendarla, sirve como ejemplo de tal precepto normativo el arrendamiento celebrado por el albacea en administración del patrimonio que conforma el haber hereditario del autor de una sucesión (arrendamiento por disposición legal con fundamento en el artículo 865 del Código Civil para el estado de Michoacán de Ocampo).
El arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación; de quince para las fincas destinadas al comercio y veinte para las fincas destinadas al ejercicio de una industria.
El contrato de arrendamiento, según su clasificación doctrinaria es un contrato formal, es decir, debe constar por escrito su celebración, no obstante, nuestra legislación civil estatal impone tal circunstancia como obligación para los arrendamientos que pasen quinientas veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización en un año, –es decir, la cantidad anual para este año 2023 de $51,870.00– imputándose la falta de dicha formalidad al arrendador.
Abundando a lo anterior, cabe mencionar que la codificación civil establece obligaciones que deben satisfacerse a cargo de cada una de las partes por imperio de ley en la celebración de los contratos de arrendamiento, (aun cuando estas no se hayan acordado de manera expresa ni obren por escrito), a continuación abordaremos algunas de las principales contenidas en nuestro ordenamiento civil local vigente.
PRINCIPALES OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR PREVISTAS POR EL CÓDIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE MICHOACÁN DE OCAMPO.
El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:
I. A entregar al arrendatario la finca arrendada, con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquél a que por su misma naturaleza estuviere destinada.
II. A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias.
III. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables
IV. A garantir el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato
V. A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento
PRINCIPALES OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO PREVISTAS POR EL CÓDIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE MICHOACÁN DE OCAMPO.
El arrendatario está obligado:
I. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos – A falta de convenio expreso, en la casa, habitación o despacho del arrendatario.
II. A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios
III. A servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella.
IV. Abstenerse de variar la forma de la cosa arrendada sin consentimiento expreso del arrendador; y si lo hace, debe cuando la devuelva, restablecerla al estado en que la reciba, siendo además responsable de los daños y perjuicios.
V. A abstenerse de subarrendar la cosa arrendada en todo, ni en parte, ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador; si lo hiciere, responderá solidariamente con el subarrendatario, de los daños y perjuicios.
Ahora bien, recopilado como fue de manera breve pero ilustrativa los temas más relevantes que norman el contrato de arrendamiento en nuestro estado, se mencionan algunos inconvenientes que pueden acontecer en caso de no de contar con un contrato de arrendamiento por escrito.
INCONVENIENTES PARA EL ARRENDADOR EN CASO DE NO CONTAR CON UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR ESCRITO
- Incumplimiento de lo acordado. Pasado algún tiempo el inquilino puede dejar que pagar el precio acordado como renta en las condiciones pactadas o dejar de cumplir con otras obligaciones accesorias al contrato de arrendamiento, el no contar con un contrato escrito dificultará el cumplimiento de obligaciones por parte del arrendatario, pues no podrá demostrarse fehacientemente la aceptación de tales obligaciones por parte del arrendatario.
- Puede tornar en más compleja la desocupación del inmueble, pues al no existir vigencia determinada, o dicho de otro modo, fecha de vencimiento del arrendamiento este puede prolongarse, debiendo para la legal desocupación presentar avisos de desocupación y agotar un proceso judicial más largo que el que se agotaría en caso de contar con contrato escrito.
- Pueden utilizar su propiedad para otros fines distintos a los acordados lo cual puede traducirse en complicaciones de índole administrativo, quejas vecinales, entre otras, mientras que, por otra parte, la ocupación del inmueble por persona diversa y extraña a la que le fue entregado en arrendamiento pudiera llegar a ser riesgosa para el propio inmueble y su patrimonio.
INCONVENIENTES PARA EL ARRENDATARIO EN CASO DE NO CONTAR CON UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR ESCRITO
- El arrendatario puede exigir inesperadamente la desocupación del inmueble, sin mayor formalidad que el presentar aviso de desocupación con dos meses de anticipación que prevé el ordenamiento civil local vigente.
- Falta de certeza en el precio de renta. Puede presentarse la circunstancia de que el arrendador incremente de manera súbita el precio de renta sin respeto a lo previamente lo acordado
- Falta de seguridad jurídica. Puede presentarse el supuesto de que el arrendador rente el bien materia de arrendamiento a persona diversa, sin que quede el arrendatario en aptitud legal de demostrar el acuerdo contraído previamente con su persona.
- Incumplimiento general de obligaciones por parte del arrendador. Con el paso del tiempo el arrendador puede disminuir los servicios que inicialmente acordó proporcionar.
Redactar un contrato de arrendamiento a la medida de las necesidades de los contratantes y documentarlo por escrito es benéfico para ambas partes, pues, por un lado conforma para el arrendador una manera de proteger el patrimonio arrendado, ya que cuenta con documento idóneo a través del cual acredita la calidad de la posesión derivada del arrendatario dentro del inmueble, mientras que, para el arrendatario asegura el término mínimo por el cual podrá hacer uso del bien arrendado, así como el precio que ha de pagar por dicho uso y demás condiciones pactadas entre las partes.
Después de conocer que es el arrendamiento y algunas de las desventajas e inconvenientes que pueden suscitarse en caso de no contar con un contrato de arrendamiento por escrito, es importante que consideres que, si piensas rentar algún bien, te asesores con un abogado, pues recuerda que siempre la asesoría de un profesional puede evitarte futuros dolores de cabeza en la administración de tu patrimonio o en el uso de bienes para establecer en ellos tu habitación o comercio.
Referencias: Fuentes: H. congreso del Estado (2017) Código Civil para el Estado de Michoacán. Fecha de consulta: 09 de diciembre del 2022. Recuperado de: CODIGO-CIVIL-REF-01-SEPT-2017.pdf (congresomich.gob.mx)
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ARRENDAMIENTO
¿Estás pensando en rentar algún inmueble? Nosotros te asesoramos y redactamos el contrato que necesitas, pues el permitir la ocupación de tu propiedad por un tercero o el ocupar una propiedad ajena es un tema de la mayor trascendencia en tu vida cotidiana, un contrato de arrendamiento por escrito es la mejor manera de proteger los intereses de ambas partes.
De acuerdo con el artículo 1559 del Código Civil para el Estado de Michoacán hay arrendamiento cuando dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto.
A las dos partes contratantes se les llama:
ARRENDADOR: Es el propietario de un bien inmueble, que a través de un contrato de arrendamiento concede el derecho a uso de la totalidad o una porción de la propiedad a otra persona.
ARRENDATARIO: Es una persona a la que se le ha otorgado el derecho a usar y ocupar una propiedad de arrendamiento.
INCONVENIENTES PARA EL ARRENDADOR EN CASO DE NO CONTAR CON UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR ESCRITO
- Incumplimiento de lo acordado. Pasado algún tiempo el inquilino puede dejar que pagar el precio acordado como renta en las condiciones pactadas o dejar de cumplir con otras obligaciones accesorias al contrato de arrendamiento, el no contar con un contrato escrito dificultará el cumplimiento de obligaciones por parte del arrendatario, pues no podrá demostrarse fehacientemente la aceptación de tales obligaciones por parte del arrendatario.
- Puede tornar en más compleja la desocupación del inmueble, pues al no existir vigencia determinada, o dicho de otro modo, fecha de vencimiento del arrendamiento este puede prolongarse, debiendo para la legal desocupación presentar avisos de desocupación y agotar un proceso judicial más largo que el que se agotaría en caso de contar con contrato escrito.
- Pueden utilizar su propiedad para otros fines distintos a los acordados lo cual puede traducirse en complicaciones de índole administrativo, quejas vecinales, entre otras, mientras que, por otra parte, la ocupación del inmueble por persona diversa y extraña a la que le fue entregado en arrendamiento pudiera llegar a ser riesgosa para el propio inmueble y su patrimonio.
INCONVENIENTES PARA EL ARRENDATARIO EN CASO DE NO CONTAR UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR ESCRITO
- El arrendatario puede exigir inesperadamente la desocupación del inmueble, sin mayor formalidad que el presentar aviso de desocupación con dos meses de anticipación que prevé el ordenamiento civil local vigente.
- Falta de certeza en el precio de renta. Puede presentarse la circunstancia de que el arrendador incremente de manera súbita el precio de renta sin respeto a lo previamente lo acordado
- Falta de seguridad jurídica. Puede presentarse el supuesto de que el arrendador rente el bien materia de arrendamiento a persona diversa, sin que quede el arrendatario en aptitud legal de demostrar el acuerdo contraído previamente con su persona.
- Incumplimiento general de obligaciones por parte del arrendador. Con el paso del tiempo el arrendador puede disminuir los servicios que inicialmente acordó brindar.