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¿Qué es el arrendamiento desde un punto de vista judicial?

De acuerdo con el artículo 1559 del Código Civil para el Estado de Michoacán, hay arrendamiento cuando dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto.

A las partes contratantes se les llama:

ARRENDADOR: Es el propietario del bien respecto del que, a través de un contrato de arrendamiento concede el derecho a uso o goce a otra persona denominado arrendatario.
ARRENDATARIO: Es una persona a la que se le ha otorgado el derecho a usar y ocupar una propiedad de arrendamiento.

El contrato de arrendamiento que recae sobre bienes inmuebles participa de la naturaleza de arrendamiento civil, aun cuando se celebre entre comerciantes o para establecer un comercio en el espacio arrendado, mientras que el arrendamiento de bienes muebles podrá ser de naturaleza civil o mercantil, dependiendo de si se adecúa a los supuestos establecidos por el artículo 75, fracción I del Código de Comercio vigente (principalmente definir si el arrendamiento es celebrado con el propósito de especulación comercial).

Lo relevante de lo anterior estriba en determinar la competencia de los tribunales jurisdiccionales que dirimirán cualquier controversia en caso de suscitarse.

La legislación civil vigente en el estado de Michoacán permite la celebración del contrato de arrendamiento en calidad de arrendador a persona que sin ser dueño de la cosa arrendada cuente con autorización del propietario o se encuentre facultado por disposición legal para arrendarla, sirve como ejemplo de tal precepto normativo el arrendamiento celebrado por el albacea en administración del patrimonio que conforma el haber hereditario del autor de una sucesión (arrendamiento por disposición legal con fundamento en el artículo 865 del Código Civil para el estado de Michoacán de Ocampo).

El arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación; de quince para las fincas destinadas al comercio y veinte para las fincas destinadas al ejercicio de una industria.

El contrato de arrendamiento, según su clasificación doctrinaria es un contrato formal, es decir, debe constar por escrito su celebración, no obstante, nuestra legislación civil estatal impone tal circunstancia como obligación para los arrendamientos que pasen quinientas veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización en un año, –es decir, la cantidad anual para este año 2023 de $51,870.00– imputándose la falta de dicha formalidad al arrendador.

Abundando a lo anterior, cabe mencionar que la codificación civil establece obligaciones que deben satisfacerse a cargo de cada una de las partes por imperio de ley en la celebración de los contratos de arrendamiento, (aun cuando estas no se hayan acordado de manera expresa ni obren por escrito), a continuación abordaremos algunas de las principales contenidas en nuestro ordenamiento civil local vigente.

PRINCIPALES OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR PREVISTAS POR EL CÓDIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE MICHOACÁN DE OCAMPO.

El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:

A entregar al arrendatario la finca arrendada, con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquél a que por su misma naturaleza estuviere destinada.
A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias.

III. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables

A garantir el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato
A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento

PRINCIPALES OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO PREVISTAS POR EL CÓDIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE MICHOACÁN DE OCAMPO.

El arrendatario está obligado:

A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos – A falta de convenio expreso, en la casa, habitación o despacho del arrendatario.
A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios

III. A servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella.

Abstenerse de variar la forma de la cosa arrendada sin consentimiento expreso del arrendador; y si lo hace, debe cuando la devuelva, restablecerla al estado en que la reciba, siendo además responsable de los daños y perjuicios.
A abstenerse de subarrendar la cosa arrendada en todo, ni en parte, ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador; si lo hiciere, responderá solidariamente con el subarrendatario, de los daños y perjuicios.

Ahora bien, recopilado como fue de manera breve pero ilustrativa los temas más relevantes que norman el contrato de arrendamiento en nuestro estado, se mencionan algunos inconvenientes que pueden acontecer en caso de no de contar con un contrato de arrendamiento por escrito.

INCONVENIENTES PARA EL ARRENDADOR EN CASO DE NO CONTAR CON UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR ESCRITO

Incumplimiento de lo acordado. Pasado algún tiempo el inquilino puede dejar que pagar el precio acordado como renta en las condiciones pactadas o dejar de cumplir con otras obligaciones accesorias al contrato de arrendamiento, el no contar con un contrato escrito dificultará el cumplimiento de obligaciones por parte del arrendatario, pues no podrá demostrarse fehacientemente la aceptación de tales obligaciones por parte del arrendatario.
Puede tornar en más compleja la desocupación del inmueble, pues al no existir vigencia determinada, o dicho de otro modo, fecha de vencimiento del arrendamiento este puede prolongarse, debiendo para la legal desocupación presentar avisos de desocupación y agotar un proceso judicial más largo que el que se agotaría en caso de contar con contrato escrito.
Pueden utilizar su propiedad para otros fines distintos a los acordados lo cual puede traducirse en complicaciones de índole administrativo, quejas vecinales, entre otras, mientras que, por otra parte, la ocupación del inmueble por persona diversa y extraña a la que le fue entregado en arrendamiento pudiera llegar a ser riesgosa para el propio inmueble y su patrimonio.

INCONVENIENTES PARA EL ARRENDATARIO EN CASO DE NO CONTAR CON UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR ESCRITO

El arrendatario puede exigir inesperadamente la desocupación del inmueble, sin mayor formalidad que el presentar aviso de desocupación con dos meses de anticipación que prevé el ordenamiento civil local vigente.
Falta de certeza en el precio de renta. Puede presentarse la circunstancia de que el arrendador incremente de manera súbita el precio de renta sin respeto a lo previamente lo acordado
Falta de seguridad jurídica. Puede presentarse el supuesto de que el arrendador rente el bien materia de arrendamiento a persona diversa, sin que quede el arrendatario en aptitud legal de demostrar el acuerdo contraído previamente con su persona.
Incumplimiento general de obligaciones por parte del arrendador. Con el paso del tiempo el arrendador puede disminuir los servicios que inicialmente acordó proporcionar.

Redactar un contrato de arrendamiento a la medida de las necesidades de los contratantes y documentarlo por escrito es benéfico para ambas partes, pues, por un lado conforma para el arrendador una manera de proteger el patrimonio arrendado, ya que cuenta con documento idóneo a través del cual acredita la calidad de la posesión derivada del arrendatario dentro del inmueble, mientras que, para el arrendatario asegura el término mínimo por el cual podrá hacer uso del bien arrendado, así como el precio que ha de pagar por dicho uso y demás condiciones pactadas entre las partes.

Después de conocer que es el arrendamiento y algunas de las desventajas e inconvenientes que pueden suscitarse en caso de no contar con un contrato de arrendamiento por escrito, es importante que consideres que, si piensas rentar algún bien, te asesores con un abogado, pues recuerda que siempre la asesoría de un profesional puede evitarte futuros dolores de cabeza en la administración de tu patrimonio o en el uso de bienes para establecer en ellos tu habitación o comercio.

Referencias: Fuentes: H. congreso del Estado (2017) Código Civil para el Estado de Michoacán. Fecha de consulta: 09 de diciembre del 2022. Recuperado de: CODIGO-CIVIL-REF-01-SEPT-2017.pdf (congresomich.gob.mx)

Prescripción positiva: Una forma de regularizar tus prioridades

En derecho la adquisición de bienes en razón de la posesión prolongada de estos se llama prescripción positiva.

La prescripción positiva o usucapión es un medio de adquirir la propiedad de bienes por mantener sobre estos la posesión durante el transcurso de tiempo determinado, esto si se satisfacen a cabalidad las condiciones establecidas por la ley.

La justificación de la figura de la prescripción como medio legal para adquirir la propiedad de bienes deviene de tintes fundamentalmente de interés social, pues el derecho de propiedad se contempla al mismo tiempo como un derecho benéfico para el titular y el ente colectivo, esto dado que no resulta aceptable para el Estado mantener fincas y bienes en general que permanezcan en estado ocioso e inútil, sin producir frutos y/o pago de impuestos, por ello, la prescripción es vista doctrinalmente como una sanción a los propietarios negligentes, quienes consecuencia de dicha negligencia obtienen como castigo la pérdida de la propiedad en favor del poseedor que sí aprovecha de estos y quien, de satisfacer los extremos legales, se convierte en el nuevo propietario del bien.

La prescripción forma parte del derecho civil y es precisamente cada entidad federativa quien se encuentra facultada para regularlo en su legislación, disponiendo libre y soberanamente las características y requisitos que debe satisfacer la posesión para que se configuren derechos de propiedad vía prescripción positiva, en nuestro estado, de acuerdo con el artículo 422 del Código Civil para el estado de Michoacán de Ocampo, la posesión para prescribir debe reunir las siguientes características:

Ser en concepto de propietario
Pacífica

III. Continua

Pública.

Los bienes inmuebles prescriben en diez años cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe, pacífica, continua y públicamente, de igual manera, para prescribir se requiere mantener la posesión por el lapso en comento, cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de posesión.

Por otro lado, para prescribir un bien inmueble es necesario el transcurso veinte años cuando estos se posean de mala fe, en concepto de propietario, pacífica, continua y pública.

Dicho esto, seguramente despierta la curiosidad del lector la circunstancia consistente en que, para configurarse la prescripción, se requiere del transcurso de diez años en el caso de que esta se ostente de buena fe, mientras que, para el caso de la posesión de mala fe la norma jurídica establece como necesario el transcurso de veinte años.

Ahora bien, ¿cuándo la posesión puede calificarse de buena o de mala fe? Por principio de cuentas, se entiende por posesión de buena fe aquella que encuentra su causa generadora en un justo título, mismo que inicia la posesión, mientras que la posesión que no se sustente en un justo título será considerada como posesión de mala fe.

Así pues, si el factor determinante principal para sustentar la buena fe es contar con un justo título, ¿qué se entiende entonces por justo título? Justo título es la inscripción, constancia o documento que constituye y justifica el nacimiento de una obligación o derecho.

Cabe destacar que, lo hasta ahora abordado ha consistido en posesiones obtenidas de manera pacífica, no obstante, la posesión que encuentra su origen en causas de violencia o delitos también configura prescripción si se mantiene por más de 20 veinte años, sin embargo, esta ha de satisfacer los extremos legales establecidos por el artículo 422 ya comentado (ser en concepto de propietario, pacífica, continua y pública), con la particularidad de que, en estos supuestos, el plazo para configurar la prescripción correrá desde que haya cesado la violencia y/o se haya extinguido la pena o haya prescrito la acción penal que dio origen a la posesión, según sea el caso.

Por otra parte, en lo que ve a los bienes muebles, el código en estudio estipula estos prescriben en tres años cuando son poseídos con buena fe, pacífica y continuamente, mientras que a falta de buena fe, estos prescribirán en cinco años.

En caso de presentarse el supuesto de que varias personas poseen en común alguna cosa, no puede ninguna de ellas prescribir contra sus copropietarios o coposeedores; pero sí pueden prescribir contra un extraño, y en este caso la prescripción aprovecha a todos los partícipes.

Asimismo se hace mención que la prescripción no opera en contra de quienes ascendientes y descendientes durante la patria potestad, entre consortes, entre incapaces y sus tutores y entre copropietarios o coposeedores respecto del bien común.

Si bien se ha expresado de manera sucinta el medio legal que tienen los poseedores de bienes para regularizar su propiedad, en nuestro país, este tema sigue siendo desconocido entre la población, pues de acuerdo con las últimas cifras del gobierno, en México existen 7.5 millones de lotes irregulares con un crecimiento de 90 mil predios por año. (Milenio).

Contar una escritura pública o título de propiedad inscrito ante en el Registro Público de la Propiedad puede evitar infinidad de complicaciones a futuro, siendo su principal beneficio el poder celebrar cualquier acto jurídico en calidad de propietario o al fallecimiento del titular del bien estar en condiciones de transmitirlo a sus sucesores.

En conclusión, la prescripción es una medio jurídico previsto por la ley con el propósito de regularizar la propiedad de los bienes que han sido poseídos por periodos prolongados de tiempo bajo condiciones específicas, declarando judicialmente la constitución de derechos de propiedad sobre ellos y ordenando la inscripción de justo título ante Registro Público de la Propiedad en favor del poseedor que se ha convertido en dueño.

VENTAJAS DE REGULARIZAR TU PROPIEDAD MEDIANTE LA PRESCRIPCIÓN POSITIVA

Contar con escrituras o título de propiedad a su nombre.
Tener reconocidos los derechos en calidad de legítimo propietario.
Inscribir el inmueble en el Registro Público de la Propiedad y hacerlo oponible a terceros.
Estar en condiciones de realizar actos jurídicos con relación al bien que se encuentra en su posesión, tales como rentar, vender, hipotecar, donar, testar, etc.
Brinda la seguridad de que su propiedad está sujeta a la ley

ALGUNAS DESVENTAJAS DE NO TENER SU PROPIEDAD REGULARIZADA SON LAS SIGUIENTES:

Si quiere vender, será difícil que alguien compre un inmueble sin escrituras
Si aparecen personas exigiendo la propiedad del inmueble, a usted le va a tocar ir a juicio y comprobar que es el propietario
Le pueden robar parte del terreno y no podrá defenderse
Si quiere hacer un testamento dejando como masa hereditaria la propiedad que no tiene escrituras a su nombre no se podrá realizar dicho testamento
Con el paso del tiempo aumentaran los impuestos y cada vez será más lo que pagara hasta que quiera escriturar.

Fuentes: Milenio (2020) Predios irregulares en México se incrementan a un ritmo de 90 mil por año. Fecha de consulta: 01 de diciembre del 2022. Recuperado de: Predios irregulares en México incrementan a un ritmo de 90 mil por año – Grupo Milenio

congreso del Estado (2017) Código Civil para el Estado de Michoacán. Fecha de consulta: 01 de diciembre del 2022. Recuperado de: Código de Comercio (diputados.gob.mx)

Las Sociedades en los negocios: Ventajas y pormenores de su constitución y operación.

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En el mundo de los negocios la suma de esfuerzos que ofrece el trabajo en equipo tiene un papel fundamental, por lo que concentrar dichos esfuerzos en un documento formal traerá como consecuencia la expansión y el crecimiento sustentable de la empresa.

A la par, no podemos ignorar que el camino de los emprendimientos se encuentra repleto de dificultades y tropiezos de toda índole, presentándose estos siempre de manera inesperada, por lo que, el que contar con herramientas que disminuyan el riesgo que implica emprender siempre será apreciado.

Al ser el legal uno de los ámbitos más importantes en el día a día de las negociaciones, realizar esfuerzos para tener cubiertas las contingencias que en este rubro pueden acontecer resulta de primordial importancia, ya que además de todo el estrés que la propia operación del negocio puede ocasionar, es también importante cubrir de manera adecuada las necesidades legales del negocio en marcha, tales como asentar en términos claros la relación entre socios, llevar una efectiva administración de recursos materiales y humanos, limitar la responsabilidad de los socios frente a terceros, realizar un pago de impuestos controlado, entre otros, por lo que, como se abordará en el presente artículo la sociedad como figura jurídica es una herramienta que brindará tranquilidad a los socios.

Algunas ventajas de constituir una sociedad son:

Mejor organización de tu negocio, pues las utilidades y gastos que se generen con motivo de la operación de este no se mezclarán con tus ingresos y gastos personales. Relacionado con ello, cabe mencionar que se abre la posibilidad de abrir cuentas bancarias empresariales.

Protección del patrimonio personal. Tu patrimonio personal queda protegido, ya que, salvo contadas excepciones, cualquier controversia legal que enfrente la empresa responderá solamente con el patrimonio de esta, limitando la responsabilidad del socio a sus aportaciones.
Acceso para adquirir créditos y financiamientos, al constituir una empresa tienes la ventaja de poder ser candidato a créditos que únicamente son otorgados a personas morales.

Atracción de inversión al emprendimiento, esto dado a que, al dividirse la propiedad del patrimonio social en acciones y/o partes sociales, resulta más fácil levantar capital para futuros proyectos.

Oportunidad de fijar en un documento jurídico los derechos y obligaciones que existen entre los socios. La redacción de los estatutos sociales serán las reglas que normarán la convivencia entre socios así como el actuar de la sociedad frente a terceros, razón por la cual acudir con un profesional no solo es recomendable sino imprescindible.

Pormenores en la constitución y mantenimiento de una sociedad.

Ahora bien, dicho lo anterior, queda evidenciado que la constitución de sociedades para la operación de todo tipo de negociaciones trae como resultado múltiples beneficios desde legales hasta organizacionales y operativos. En contraste a esto los únicos puntos en contra advertibles a la constitución de las sociedades lo son

Desembolso de la inversión inicial, la cual consiste principalmente en el pago de honorarios profesionales que conlleva la asesoría jurídica para confeccionar una sociedad a la medida de las necesidades de los socios y el negocio, pago de honorarios notariales y gastos registrales

Cumplimiento de obligaciones que trae aparejado la constitución de sociedades. Las sociedades como todo lo importante en la vida requieren de mantenimiento para su marcha adecuada y eficaz, no obstante, tales obligaciones resultan mínimas en comparación con el provecho que puede sacarse de esta herramienta jurídica. Algunas de ellas lo son:

Apertura y actualización de libros corporativos (libro de registro de acciones, libro variación de capital, libro de actas de asamblea y libro de actas de sesiones del consejo de administración).
Emisión de títulos accionarios.
Rendición de informes financieros anuales a socios.
Celebración anual de Asamblea General Ordinaria de socios.
Avisos de actualización de socios.

Se excluyen de la presente lista obligaciones en materia laboral, de seguridad social, ecológica y medio ambiente, fiscal, etcétera, puesto que el cumplimiento de dichas obligaciones es independiente a la constitución de la empresa, es decir, debe satisfacerse sin importar si el negocio es operado por los socios como personas físicas o a través de una persona jurídica (sociedad), por lo que únicamente se hace énfasis al cumplimiento de obligaciones en materia corporativa que conlleva la constitución de una sociedad.

En conclusión, expuestos como lo fueron los provechos e implicaciones que conlleva la constitución de una sociedad, podrá fácilmente el lector advertir la conveniencia de operar su emprendimiento a través de ella, pues los beneficios y bondades ofrecidas por estas van más allá del tema legal, ya que, como ha quedado evidenciado contar con una sociedad establecida puede incidir en temas tales como control de negocio, financiamiento, protección patrimonial, productividad y demás, acércate a un asesor profesional y constituye tu sociedad a la medida de tu proyecto.

Divorcio voluntario judicial

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El divorcio es el procedimiento que disuelve el matrimonio y pone fin a la unión conyugal, existen diferentes tipos de divorcio, sin embargo, en esta ocasión reflexionaremos sobre el divorcio voluntario judicial.

En este tipo de divorcio no se estipulan puntos en conflicto dentro de la pareja y se llega a un acuerdo para que cada uno pueda continuar con su vida de manera separada.

Procede el divorcio voluntario por vía judicial, cuando los cónyuges por mutuo consentimiento así lo soliciten al juez de instrucción y acompañen un convenio que deberá contener las cláusulas siguientes:

Designación de la persona que tendrá la guarda y custodia de los hijos menores de edad o con discapacidad, durante el procedimiento y después de ejecutoriado el divorcio.
Las modalidades bajo las cuales el progenitor que no tenga la guarda y custodia de los menores ejercerá el derecho de convivencia, tomando en cuenta los horarios de comidas, descanso, estudio y circunstancias personales de los hijos menores de edad o con discapacidad; para tal efecto las partes deberán precisar los días y las horas designados para tal convivencia, respetando el interés superior del menor.
El modo de subvenir a las necesidades de los hijos menores de edad o con discapacidad, así como la garantía que debe darse para asegurarlas, tanto durante el procedimiento, como después de declarado el divorcio y la forma de hacer el pago.
Designación del cónyuge al que corresponderá el uso del domicilio conyugal, en su caso, y de los enseres familiares, durante el procedimiento de divorcio.
La casa que les servirá de habitación durante el procedimiento y después de decretado el divorcio, obligándose ambos a comunicar los cambios de domicilio, si hay hijos menores de edad o con discapacidad u obligaciones alimentarias.
La cantidad que a título de alimentos, en caso de así acordarlo, un cónyuge debe pagar al otro durante y después del procedimiento; el tiempo por el cual la otorgará, así como la forma de hacer el pago
La manera de administrar los bienes de la sociedad conyugal durante el procedimiento y hasta que se liquide, así como la forma de liquidarla, después de decretado el divorcio, exhibiendo para ese efecto, las capitulaciones matrimoniales, el inventario, avalúo y el proyecto de partición.
La manifestación bajo protesta de decir verdad, de si se encuentra o no encinta la cónyuge.

Si estás pensando en divorciarte puedes asesorarte con nosotros y optar por un divorcio voluntario, pues este es el más recomendable de los rompimientos de pareja, un divorcio tranquilo evita un gran desgaste emocional entre los cónyuges, de igual manera impide se generen traumas en los hijos, disminuyendo así sus sentimientos de culpa, temor y angustia.

Otra ventaja del divorcio voluntario judicial lo es el hecho de que también tiene la bondad de hacer más ágil el proceso, pues en un divorcio con conflictos se malgasta mucho tiempo y dinero, haciéndolo tedioso y convirtiéndose en un problema de nunca acabar.

Ventajas de un divorcio voluntario

Se puede llegar a un acuerdo conveniente para los dos cónyuges, logrando con ello terminar la relación conyugal en buenos términos.
A través de este se evitan una variedad de problemas psicológicos consecuencia de los procesos de divorcio contenciosos.
Es benéfico para la economía familiar, pues el costo de estos es notoriamente inferior a los contenciosos, por lo que se ve reflejado en ahorro de dinero a los involucrados.
El proceso es notoriamente más ágil, por lo que la disolución del vínculo matrimonial tomará menos tiempo que en un divorcio contencioso ordinario.
Es la propia pareja quien decide la manera de liquidar su patrimonio generado durante el tiempo que duró el matrimonio

Referencias: H. congreso del Estado (2016) Código Familiar para el Estado de Michoacán. Fecha de consulta: 27 de diciembre del 2022. Recuperado de: https://www.poderjudicialmichoacan.gob.mx/ContenidosWeb/normatividad/2016/E/Juris/C%C3%B3digo_Familiar_Mich_Ref_2016_06_23.pdf